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2015.12.16 /

ホームインスペクション?

ホームインスペクション?

まだまだ聞き慣れない言葉ですが、米国では、州によって異なりますが、取引全体の70~90%の割合でホームインスペクションが行われ、すでに常識となってるそうです。日本でも近年、急速に普及しはじめています。

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ということで、この度、さくら事務所九州の代表の河本敬嗣様の講演を聞かせていただきました。

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ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務です。

住宅の購入前や、ご自宅の売り出し前にホームインスペクションを行うことで、建物のコンディションを把握し、安心して取引を行うことができます。居住中のご自宅について調べることもあります。また、不動産仲介業者が物件の状況を消費者に明らかにするために利用するケースも増えているそうです。

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日本の住宅は築25年で価値がゼロ

現在、日本ではマイホームを買った瞬間から価値が下がっていきます。築25年などで売り出されている中古住宅は土地値でしかないことがほとんど。中には、建物が建っているにもかかわらず、あくまで「土地」として売りに出され、備考欄には小さく「古家あり」などと記載されており土地値どころか、建物の解体費を差し引いた価格づけが行われているケースもあるのです。35年ローンを支払い続けている間に、建物の価値も同時に減価しているのです。住宅が資産となっておらず「住宅ローン元金と建物価値が目減り競争している」状態なのです。建物寿命も、他先進国では80~140年が一般的ですが、日本では平均30年。仮に30年で寿命を迎えるとすれば、住宅ローン返済が終わるころにはまた建て替えを検討しなければならないでしょう。

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住宅が資産になるためには

中古住宅流通市場を活性化させるためには、建物の評価を適正に行うことが必要で、そのために取引の時点で建物のコンディションを見極めるホームインスペクション(住宅診断)は必須。中古住宅流通が活発な欧米ではすでに常識となっています。

そこで、市場の健全な発展を促すべく、ホームインスペクション(住宅診断)を行う主体の技術的能力の確保や診断項目・方法等のあり方についてまとめた、「既存住宅インスペクション・ガイドライン」が2013年6月に国交省から策定されました。

中古住宅取引の中でホームインスペクション(住宅診断)を活用しようという姿勢がうかがわれます。現在ホームインスペクション(住宅診断)の普及率はせいぜい1%程度ですが、やがてはほとんどの取引で行われることになるでしょう。

そして、2015年から面積や間取り・築年数などはもちろん、地盤や地質、液状化や浸水履歴などのネガティブ情報、地価公示や登記情報、固定資産税情報、都市計画情報など、バラバラになっていた各種情報が一元化された「住宅データベース」が試験運用されます。

住宅データベースが整い、建物のコンディションを把握できるホームインスペクション(住宅診断)が普及すれば、評価の土壌ができ、中古住宅の価値が一律にゼロになるのではなく、築年数にかかわらず価値を保ち続ける住宅が出てくることになります。一方で、良くも悪くも公平で適正な評価が行われることになるため、相変わらず価値がゼロと評価される物件もあることでしょう。

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実は、河本敬嗣先生、なんと大学(旧九州芸術工科大学・現九大)の後輩でありました!卒業がちょうどずれており学生時代はかぶっておりませんでしたが、なんか凄く親近感が湧きました。もちろん、彼の日本の既存住宅の価値をホームインスペクションで高めるという熱い信念にも、リノベーションで同様のことを行っている私としては、200%共感です。日本の住宅のためにできることは、まだまだあります!

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